不動産コンサルタントらしいブログ!?
2013年11月08日
不動産コンサルタントらしいブログ!?
おはようございます、今日は午前中に何にもアポが無いので・・・朝からブログ更新。たまには読み返すが内容がうすっぺらい...
不動産屋さんのブログ？なんの役に立つの？って聞こえてきそうで、スイマセン。もっと生活に役立つ情報提供に頑張ります。。。
生活して行く上で税金は必ず付いて廻ります、労働から所得税、買物すると消費税、通勤に使う車は自動車税、それを動かす燃料
はガソリン税、家を買えば取得税に固定資産税に都市計画税、お酒やたばこも課税対象、生きてるだけで住民税、天国に旅立つと
相続税。。。ちょびっと考えただけでこんなにあるんです...たまりません。。。 今日はこの中から固定資産税について少し。。。
不動産を買うと毎年ゴールデンウィーク前後に市町村から固定資産税の納付書が届きます。。。この固定資産税、何の気なしに支払
われている方も多いと思います。。。固定資産税は行政側の現況確認と判断で一方的に課税されます。大きな違いは住宅用が非住
宅用かで大きく税額は変わります。。。過去には行政側の人為的なミスでこんなケースがありました。。。
2010.2 大阪府四条畷市 住宅用地が事業用地として誤認課税。
2012.5 香川県琴平町 鉄骨造家屋を鉄筋コンクリート造家屋として過大評価。
2012.6 山口県萩市 家屋と別棟の倉庫や離れ車庫を事務所として誤認課税。
2011.5 香川県坂出市 課税標準単価の入力ミス。
2011.6 長野県北安曇群松川村 課税標準額軽減率の未入力。
まだまだいろいろあります。 こんな事を防ぐためにも少々面倒ではありますが、税額算定の評価調書を確認する事をお進めし
ています、所有者さんなら確認する事が出来るので市役所税務課で確認されると良いと思います。
これは今から12年くらい前の話で、私が会社員時代の近江八幡市での話です、実際にあったお話です。
ある会社さんから工場の売却の依頼を受け販売活動をする運びとなりました、工場の敷地150坪と従業員さん用の駐車場60坪で
した。早速担当者として販売活動のご挨拶に近隣訪問をしました。不動産仲介のイロハとして、預かった物件の近隣や隣接地は、
何をさて置き一番に挨拶（営業）に出向く、これ基本。（昔の人は言いました隣の土地は相場の倍の値段を出してでも買え!!）
3日後、隣接地のご主人様より電話をいただきました、隣接地でもあるし長男が結婚した時に家を建てられるように駐車場分の60坪
だけ売ってほしいとの事で隣接地のお客様に目出度く売買。。。それから4年後で今から8年くらい前にそのお客様からお電話をもら
いました、『時間ある時でえぇから近く来たら寄ってくれるか、前に買うた土地の件なんや。』との事、早速その日の晩にお伺い。。。
私 『ごぶさたしてます。。。息子さんのご結婚決まったんですか？おめでとうございます。』
お客様 『ちゃう!ちゃう!!長男は大津でマンション買いよったわっ。これ（固定資産税納付書）見てくれ、なんでこんな額に違いあるん
やろ？？？土地の面積ほぼ変わらんのにこっちが70,000円で買うた方が130,000円って？なんでやろ？』 （額は記憶です）
私 『何でですかね？？？税理士さんに聞いてみます。。。』 当時は私も知識不足の為にその場で電話、売買の経緯を説明。
税理士さん 『そら非住宅用のままの課税になってると思うで。。。税務課行ってこうしてこうしてこうし（省略）。。。』
私 『なるほど、ありがとうございました。』
結果→以前の所有は非住宅用で課税されていた事が原因で所有権移転後もそのままの課税をしてしまっていたとの事。。。って事
はその間の差額約4年分はどうなるの？？？ 課税誤りは還付請求して還付されました。。。 ここで勉強が1つ出来ました。。。
行政側に課税誤りや計算誤りがあっても5年経過すると還付請求が出来なくなるという事です。地方税法に規定されているとか。。。
上記のような行政側のミスではなくこんな事でも、節税は可能です。。。いろいろあるのですが代表的な例をひとつ。。。
実測課税で安くする。。。
固定資産標準基準では、登記記録ではなく実測地積で課税できるように定められています。。。しかし...その場合、実測課税申請書
及び市町村で定める添付書類が必要です。
近年は測量技術も発展しそんなことはありませんが。。。
よくあるのが祖父の代や先祖代々受け継いでいる土地なんかは登記記録と実測が大きく違うなんてよくある話です、ほとんどが違う
と言っても過言ではありません。。。又、希にあるのが公図錯綜地です、権利関係の複雑な都市部や地方でも駅前等の密集地など
で公図と実際の利用状況が異なっている場合等々実測する事により、登記記録面積より実測面積が小さい場合に節税につなが
る場合があります。。。しかし... その反面... 登記面積より実測面積の方が大きかったって場合もあると思います。。。
その時は胸の中にそっとしまっておいて下さい。。。
