収益物件。。。
2014年01月09日
収益物件。。。
おはようございます。昨日は一日中雨でした今日も朝から微妙な天気です、週末はもしかしたら雪かも。。。
昨日は、定休日で幼なじみ家族が家に遊びに来てくれて鍋パーをしてました、その時、『がっち（←小学生の時からの私のあだ名）
こんなんどぉなん、こんなん持ってたら老後楽やろな子供にも財産残せるしなぁ』（彼も私も、もう43歳考える頃ですなぁ!!）
こんな物件が有りました、ワンルーム10戸、木造の築後18年、現在満室（内4部屋は法人契約）、表面利回12.5%
表面利回りであっても12.5%ということは、計算上は投資したお金が8年でぺー出来る（元が取れる）ということ、現状収益物件とし
て現状は優秀な物件です。。。 でもしかし、しかし。。。
築18年って事は早ければ修繕時期です、遅くとも3年かから4年後...この規模でもまともにすれば300万から500万はかかると考
えられます、現在満室ですが...法人契約が云々ではありませんが、法人が更新しなければ...一気に4部屋空きが出る...その際、
すぐに部屋付け（借主を見付けること）が出来るか...1部屋か2部屋はすぐ出来ても...（地域的にこの地域でのワンルームは苦戦す
ると私は考えます、単身者向けより家族向けの2LDKで4戸ならまだ早いかもしれんけど...）
それから。。。もう一つ怖いと感じたのは、レントロール（簡単に言うとその物件の収支表）を見ると...部屋の間取りは10戸すべて同じ
ですが家賃差が1万円ある部屋がちらほら...そんな事はよくある話ですが疑ってかかると、利回りを上げる為にとか...この物件を売
る為の偽装満室とか...なんかそんな匂いのする物件。。。物件資料だけでは見えてきません、調査は必要です。。。
ましてや金融機関からの借り入れをして購入される方がほとんどです、そこには相応の金利と言うものが付いてきます当然です、空
き部屋イコール減収です、表面利回り12.5%を信じて物件代金の10%と購入諸費用は自己資金を出し物件代金の90%を借入し
た場合、2部屋空きが2ヶ月（4部屋1ヶ月）続いたら黄色信号点滅です、3部屋2ヶ月が出たら赤信号で赤字確定（ここで不動産屋さ
んの言われるがまま家賃下げる→1部屋は決まる→あと決まらない→まだ家賃下げる？下げんとがんばる？→負のスパイラルに陥
る）このパターン実際に見てきました。昨年にもこの段階で相談をお受けした例があります、即効で管理会社を信頼できる業者さんに
変えて空き部屋の条件を再設定して、借入金の借換交渉をし管理費の見直し入居へのケア等々をコンサルさせてもらって今のところ
軌道修正も順調です。中にはお金が有り余って収益物件でも買っとくかぁ税金対策で買っとくかぁ。『そやから少々空き部屋が出ても
かまへんよ。』こういうお客様も稀におられます。しかし、自ら底無沼に足を突っ込んだり、火中の栗を拾いに行く事もありません。。。
もしかしたら悪徳不動産屋さんが手ぐすね引いて待ってるかもしれません、えぇ話やと思たらそこはアリ地獄もがいてももうダメ
弊社では、売りましょう、買いましょう、建てましょう、だけでなくお客様のライフプランに合わせたもっと利口な税金対策をご提案させ
て頂きます。スイマセン、話が脱線てか宣伝になってますので話し戻します。。。
こんな時よく考えるのが、この売主さんは何でこの物件を売るんやろ表面利回12.5も回ってるのに？？？ってこと。売主さんの物件
を売る理由は本当に様々で百者百様です、前向きな売却もあればそのまた逆も...こんな時、我々不動産屋さんは職業病でしょうか
斜めから後ろから物事を考えてしまいます。。。もしかしたらこんな感じかなぁ～「もう18年か、減価償却は15年で終わってるし3年
分の利益も出た!!もうすぐ修繕時期やな、お金かかるなぁそろそろ空部屋も出てくる頃かもしれんし、その前に売ってもて現金化しと
こか!!」 すいません勝手な妄想です。
友達には、近々実際に物件を見に行きコンサルタント的立ち位置から物件を判断しようってことになりましてあとは、小学6年ときの
は組vsに組の戦争ごっこ、卒業式の喧嘩、修学旅行の奈良公園で鹿に弁当を全部食べられた話、担任の出張中に10針縫う怪我
思い出は盛りが付きもので話はつきません、そんなこんなな昔話で夜は更けていきました。。。
不動産投資として収益物件の購入をお考えのお客様へ
収益物件を探すとき利回りに目が行きがちです、当然です。。。利回の良い物件はその物件の裏側にある事実、それは物件資料に
は書いてありませんしそれを販売されている業者さんもご存知でない場合もあります。そんな時、デメリットをはっきり指摘し客観的
に尚且つ買主の立ち位置でその物件を見れるプロに相談してください、それが失敗しない収益物件の買い方です。。。もし購入後に
経費の請求や隠れた瑕疵の発見があって損害賠償請求に発展しても時間と労力が必要です、起こりうるトラブルを予測して未然に
防止する事も我々の仕事です。。。 ご購入の際はくれぐれもお気を付け下さい。。。
