表面利回り（グロス）と実質利回り（ネッ…
2014年04月07日
表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）。。。
おはようございます。今日は朝から現地立ち会いにお客様の物件案内、銀行へのローン持込が有り夜は契約ごとでお客様のご来店
と忙しくさせてもらっています、本当にありがとうございます。。。 なので朝からブログ更新しとこっと!!
今当社では、彦根の後三条町で収益アパートの売却に向けて所有者様とお話を進めております。土地も90坪ありまして建物は、ワ
ンルーム12室です少々古いのですが現役バリバリです。物件になりましたら随時ご紹介やネットにアップさせて頂きます。。。
収益物件の売買で買う側が一番気になるのが利回りです、土地の広さや立地や建物も勿論大切ですが、投資家が一番気にするの
が利回りなんです。利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを数字にしたものです。例えば、1000万円のアパートを買
いました、年間の家賃収入が100万円とします、これ利回り10%です。これにより投資額の回収に10年かかるとも計算できます。
あくまでも単純な目安です。そこで、表題の件。。。
表面利回り（グロス）とは、年間家賃収入を物件価格で割ったものです。。。
表面利回り（%） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
結構この数字を不動産屋さんは使いますが、私は意味のない数字と考えています。見た目は良いですが現実逃避しすぎです。
実質利回り（ネット）とは、年間家賃収入から年間必要経費（固定資産税、火災保険、管理料、修繕費等々）を差し引きした実際の
収入を、購入時の物件価格と購入時必要経費（仲介手数料、登記費用、銀行費用等々）を加えて取得総額で割ったものです。。。
実質利回り（%） ＝ （年間家賃収入 － 年間必要経費） ÷ （物件価格 + 購入時必要経費） × 100
物件価格2000万円で購入時諸費用150万円必要なアパートがありました。このアパートはワンルーム12室で平均家賃2.8万円
で年間403万円の収入があります、年間の必要経費は80万円とします。 この場合グロスで20.15%、ネットで15.02%です、私の
場合はグロスは意味のない数字と考えますので、ネットで15%です。これって入居率が100%（常に満室）ということです、実質考え
られませんので残念ながら常に2室の空室が出てしまったとしてネットで11.91%です。。。ということは、空室を考慮しても8年4ヵ月
でこの物件の購入取得総額が回収できます。8年5ヵ月目からは毎月28万円の家賃収入となります、年間にすると336万円の家賃
収入があり、年間必要経費が80万いりますから差引256万円の所得です。。。
ここでピンとこられる方もおられると思いますが、そうです購入資金の借入金利です、ここで計算してみますと、総額の2150万円を
金利3%で8年返済をした場合、毎月返済25.2万円で8年間の金利総額が271万円です。借入金利を考慮しても9年5ヶ月で回収
です。9年5ヶ月経てばで純粋に年間256万円の所得を確保したことになります。勿論、建物も老朽化してきます...年間必要経費の
80万円の内、修繕費には約45万円程度見ていますので充分カバー出来ますが、数年に一度は大規模修繕と考えると年間プラス
20万円しても236万円の収入です、同時に借金のない土地と建物が残ります。
そのまま収益物件として持つも良し、それを担保に入れてもう一棟買うも良し、はたまた売却しても良しです。。。
