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2014年11月24日

賃貸管理と入居者斡旋から見る不動産屋。。。 

 

大相撲九州場所千秋楽。白鵬優勝、歴代最多優勝32回の大鵬と記録が並びました記録はどこまで延びるんでしょうか楽しみです

 

よね。しかしここ数年、少々寂しくなりますが大相撲の歴史を塗り替えるのはいつもモンゴル人力士です、このまま行けば大相撲モ

 

ンゴル場所も実現するかもしれません... 本場所で実現したらスゴイ事ですよね。そして今日のブログは昨日のこんなお話にお付き

 

合い下さい。。。

 

昨晩は、友達を介して収益物件のオーナーさんのコンサルで仕事を終えてから大津まで電車で出向かいました。お出会いしまして、

 

友達を介しての紹介でしたし同席もしれくれましたのでざっくばらんなお話が出来ました、ブログ掲載の了解も頂けましたので少しば

 

かしお話の内容を書きたいと思います。オーナーさんは大津市内に数棟収益物件をお持ちでした、部屋数にして50部屋弱です毎月

 

の家賃も数百万になる規模です。収益物件自体はご自身が購入した物件とご両親からの相続物件と半々です相談内容としては、

 

物件の管理及び入居者募集の件でした。管理や入居者募集はこのオーナーさんの親御の代から地元の不動産屋さんに任されてい

 

ました。しかし、数年前から心配事が出てきたとのこと。物件も経年劣化してきますすると担当者は、家賃の値下げや広告宣伝費の

 

強要、礼金を報酬として要求したりとこんなケースが増えてきたとのことでした。又、退去時のリフォーム工事も高額になっていった

 

とかで直近の見積もりを見ました、畳表替え￥7,000-/1畳ってありえません。管理料に至っては名ばかりの管理で実態が無いにも

 

関わらず毎月数十万の請求書が届くとか... オーナーさんはこう言われました 『不動産屋は物件を利益追求の道具としか考えてい

 

ない』 とお嘆きでした... 親御さんが苦労して築かれた財産を相続し、ご自身でもその財産を増やしてこられました、口にされないだ

 

けで相当な苦労もされているとお話から察する事も出来ました。。。

 

賃貸仲介の場合、不動産会社の正規手数料は家賃の1ヶ月分です宅地建物取引業法で定められています、それ以上の仲介料を

 

受領するのは宅建業法違反です。けどしかし、宅建業法の規定には 「依頼者からの特別広告要請は、その広告費用を併せて請求

 

する事が出来る」 と書かれています、抜け道の様な規定ですね、笑うしかありません... 不動産屋さんはこの規定を良い風に解釈し

 

ます、仲介手数料受領した上に広告料をプラスアルファ請求し受領します。不動産屋さんはこの他にも利益追求の為に火災保険の

 

強制加入に始まりありとあらゆる方法手法で利益につなげようとします。オーナーである貸主には様々な名目で費用を請求受領し、

 

借主からは仲介料だけでなく本来なら要らない費用を支払わせる... オーナーさんは長期間の空室よりも入居者がある方が良いの

 

でしぶしぶO.K.するほかないのが現状です。そこに『CS』なんてありません、顧客満足とは無縁で真逆です。勿論、これが全てで

 

はありません、しっかりと貸主借主の立ち位置に立ち営業されている不動産屋さんもおられます。がしかし、残念ながらこれが実態

 

であり現状なんです。

 

昨日お出会いしましたオーナーさんもこれらの事が心配不安になり不信感が積もっていったとお話されていました。そこでコンサルと

 

してお客様に何が提案できるか？考えました、自身も会社員時代大津の支店にいた経験もあり信頼をおける不動産屋さんを紹介す

 

る事も可能ですが、いろいろと話をお聞きし掘り下げていきまして私が出したアドバイスは、不動産会社を設立し経営する事でした。

 

ここで話はそれます... アパート経営自体は誰でも可能です、所有物件を不動産屋さんを介して入居者を募集し部屋を貸す、これは

 

問題なしO.K.です。しかし、所有物件を自らが入居者を募集して部屋を貸す、これ宅建業法違反です。お金を取る取らない関係あり

 

ません、不特定多数に入居者を募集する行為が宅建業法違反となります、自らが不特定多数に入居者募集をする場合は、知事もし

 

くは国土交通大臣から宅地建物取引業の免許を取得しなければ無免許営業として刑事罰を受けることとなります。

 

お歳も60歳代でまだまだ現役です、クリアするべき問題も簡単に解決出来そうです、事務所は所有物件の管理人室が今は物置に

 

なってるとの事でそこがいいかもしれませんし、何よりも宅地建物取引業の免許取得は宅地建物取引主任者が必要なんですが、

 

奥様がバブル期に免許取得済ですこれは大きいです、今から来年の試験勉強も ・・・ですし、免許保有者の従業員さんを雇わなくて

 

も家族経営でO.K.ですオーナーさんの理想の形でもあります。個人のアパート経営から始まる不動産業者、自らが感じた不動産屋

 

さんに対する不安や心配や不利益を考えたり又、既得権益や慣習や風習に捉われない不動産業者、オーナーの目線で借主の事を

 

第一に考え今までの経験を活かした新しいタイプの不動産屋さんが出来ると実に素晴らしい事だと思います。先ずは今週中に書面

 

で提案をさせて頂きます、費用対効果を第一に設立準備から設立開業し入居者募集の方法は勿論ですし、設立開業経営だけでは

 

無くその後の起こりうる相続問題や事業継承等々もアドバイスさせて頂きます、それからゆっくりとご検討下さい。。。

 

今回は賃貸でのお話でしたが、売買でも土木や建築、リフォーム業から不動産業への参入は多いです、新旧が切磋琢磨し業界に新

 

しい風と言いたいんですが売買も賃貸も古い習慣に捉われてる感は否めません、今出来る事するべき事は何かを考えてスマイルコ

 

ンサルタントの経営に携わって行きます。