<<不動産競売をちょっと考えてみたいと思い…>>彦根・長浜の不動産なら株式会社スマイル不動産コンサルタント

2015年01月21日

不動産競売をちょっと考えてみたいと思います。。。

 

今日は水曜日でしたが約束があったりしましてあちこち行ってました、今日も元気に営業中!! としたいところですがブログ更新したらお店閉めます、スイマセン<(_ _)>　電話は転送でつながりますので用事がありましたらお電話ください、宜しくお願い致します。。。

 

昨日は、大津地方裁判所彦根支部で競売不動産の閲覧開始日でした。滋賀県では大津地方裁判所本庁、大津地方裁判所彦根支部、大津地方裁判所長浜支部の各裁判所で不動産競売が行われています。平成27年これからの1年間は、大津で8回、彦根で5回長浜で5回おこなわれます。ちなみにYahoo!でもGoogleでも「BIT」検索で不動産競売情報が誰でも閲覧が可能です、BITはプロも利用しているくらいで裁判所まで足を運ばずとも日本全国の不動産競売情報が閲覧する事が可能です。昨日から閲覧開始になってる彦根支部の物件も見れますよ。

 

突然ですが、不動産競売のイメージってどんなんですか？その前に... けいばい？きょうばい？どっち？これどちらも正解です。一般的には「きょうばい」ですテレビのニュースも「きょうばい」で統一されているはずです、けいばいは法律用語で法廷や裁判所で使われています、我々不動産屋もけいばいを使います。競売とは、ざっくりした説明ですがこうです。お金を借りて不動産を買いました、お金を貸した人は貸したお金の担保としてその不動産に抵当権を設定しました、しかし、お金を借りた人がお金を返せなくなり返済が滞りました。ならばと、貸した人は不動産に抵当権を設定していましたので裁判所に競売の開始をお願いしました。ってこんな感じです、不動産の所有者からすると、借金が返せなくなり自分の意思では無いところで不動産を売ることになったということです。

 

競売ビジネス、20年くらい前から不動産業者が競売物件を落札し中古であればきれいにリフォームをして、土地であればきれいに造成して数区画に分筆し上下水道の設備を整えて転売するというビジネスモデルで大儲けされた業者さんも多くおられました、現在でも競売専門でされている業者さんもおられますが年々落札価格も高くなり上手く仕入れが出来ない事が多いようです。又、一般流通している市場の方が安く購入出来るという逆転現象があるのも昨今の事実です。けどしかし、この不動産競売は無くなりません借金が返せなくなるという現象が無くならない事と同様にそれを落札する人がいるからです。昨今の例として一般の市場の方が安く買えるかもしれないのになんで不動産競売に参加をするんでしょうか？それは、一般流通している物件より思惑が無いからなんです。

 

なんやその思惑って!!一般流通している物件は、不動産会社の思惑やその担当者の思惑、売主さんの思惑や売却理由を始め売却条件に引渡条件等々様々な事情が交錯しているケースも少なくありません、不動産屋の利益もこの思惑に該当してるかもしれません(・・;)... 価格に納得しても諸条件が折り合わず買われへんなんてケースもよくあります、これ思惑です。競売に関しては、最高額入札者が落札するだけです、ここに思惑なんて存在しません。しかし近年はあまり見かけませんが占有者とかの問題が発生する事が希にあります、落札物件に善意の第三者が居住しており立退き料を請求してくるパターンです、昔のミナミの帝王やナニワ金融道に出てきたあのパターンです(笑)。これ占有者か前所有者の思惑ですよね、しかし現在では法改正等により解決しやす状況が作られているのも事実です。

 

不動産仲介業者始め大手の業者さんの営業マンさんでも『競売物件は問題も多いので手を出さないほうが無難ですよ。』的なセールストークを聞きますが、問題があるのはその営業マンの競売スキルの方です、自身にそのスキルがない為にそう言わざるを得ないというパターンですね、お気を付け下さい。又、一昔前では競売の落札資金を銀行融資で賄うことは出来ませんでしたが、今では積極的に取り入れている金融機関もありますので一般消費者が競売に参加し易くなっているのも魅力の一つかもしれません。

 

けど、ここからが重要なんです。エンドユーザーが参加し易くなった不動産競売ではありますが、ネットの知識だけで入札に参加することは危険です。又、ネットで検索すると「不動産競売代行業」なるページも多く存在します、現在の日本の法律には競売不動産落札に関する助言や代行には何の法律制限もありません、宅地建物取引業者免許が無くても不動産競売代行業は開業できます。怖いですよね、数百万数千万の不動産の入札業務代行にあたって何ら法律の制限が無いんですよ（民法上の制限は勿論あります）、注意が必要です。そして不動産屋と言うと一括りですがその業態は様々です、アパートを専門にする不動産屋、土地活用を専門にしたり新築住宅や建売、土地開発等々いろんな不動産屋がいる訳です、宅地建物取引業の免許があっても専門分野は様々です、そんな時は不動産売買仲介業者に相談が一番です。ここでも注意が必要なのは宅地建物取引業免許業者で不動産売買仲介のプロであっても不動産競売の経験やスキルの乏しい業者もおられます．．．

 

不動産競売代行においてどんな事に注意するのか、どうやって落札するのか、占有者の立退き交渉をどうするのか、この程度はある程度の経験でアドバイスは出来るでしょう。しかし、不動産競売に本当に必要なスキルは民事執行法や民事保全法です、これらのスキルを身に付けた宅地建物取引業者で尚且つ不動産売買仲介のプロに相談することが成功への近道です。

 

不動産購入の選択肢として競売物件を検討してみるのはいかがですか、選択肢はたくさんある事にこしたことはありません、どんな物件があるか知るのと知らないのでは、後々後悔につながるかもしれません。スマイル不動産コンサルタントには知識と経験があります、お気軽にご相談ください、お待ちしております。