収益物件!!

2015年03月17日

収益物件!!

 

収益物件については2/21のブログにも書いていますのでそれを見ながら今日のブログを見て頂きますとより分かりやすいかと思います。今現在弊社のみで販売活動をしている収益物件があります、売主様のご意向でネットや情報誌掲載はしておりません。。。

 

この物件は彦根市内中心部にあるワンルーム12室賃貸アパートです、価格は2000万円で現在入居率75%（この3月で3室空きですが4月より2室入居予定で入居率91%となる予定です）現在の表面利回りは12.51%、4月以降は15.33%となる予定です。あくまでもこれは表面利回りです、実質利回りも詳細に試算済みですが個人情報でもありますのでここに記載することは出来ませんゴメンなさい。一報いただければメリットデメリットをこと細かくお話して収益としての今後の展開も含め説明させて頂きます、興味のあるお客様がおられましたらお電話くださいお待ちしております。(^^)

 

少しだけ書かせて頂きますと．．．この物件の建物は鉄骨造ですが古いんです、メンテナンスは今までにオーナーさんがしっかりとされておりますので差し支えは有りませんが、問題なく賃貸として貸し出せる年数としてはおよそ10年と考えます、今後10年間の入居率が経年を理由に現状より下がり60%で推移したと仮定します。しかし、60%となると12室中5室が常に空室となる計算です、こうなると家賃を下げるとか対策を立てる事により収益向上は見込めますが希望的観測は無視します、すると表面計算となりますが10年間の家賃収入は約2000万円です、入居率が60%で買値と同額の家賃収入（インカムゲイン）となります、建物も古くなるとメンテナンスや改修の費用負担が大きくなるまでに、アパートの建替えや売却、アパートを解体して土地として売却、現にこの物件も土地は広いので解体後に2区画に分筆しての売却も可能です。このように家賃収入としてインカムゲインを得てから売却益であるキャピタルゲインを得る。こんな風に収益不動産を考えてみるのもおもしろいかもしれません。これはあくまでも表面利回りと表面計算での算出です、実際は購入や売却の諸経費やメンテナンスに毎年の税金等々を考慮して実質利回りを考えなければいけませし必ず必要です、表面利回りはあくまでも収益不動産を考えるきっかけになれば良いかと思います。スマイルコンサルタントでは最悪も想定した仮説を基にあらゆる角度からご提案させて頂きますので安心してお任せください。。。